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　　數千小褐藻糖膠區沒幾家能算清“公攤”實習生 曹政 本報記者 耿諾
　　房本上標的都是60平方米建築面積，為什麼上世紀七八十年代的老樓能做成三居室，而新房只是一個40多平方米的開褐藻醣膠間？臨近的兩個新樓盤提供建築面積同樣大的戶型，為何有的看上去就明顯更寬敞、明亮？雖然很多購房人都知道新房中會有“公攤”(公用分攤建築面積)，但幾乎誰也說不清這小區為什麼要算“公攤”，又將什麼面積算進了“公攤”。對此，本報將展開系列調查，為您一一解惑。
　　家住海澱區沁春家園的劉阿姨最近發現，小區的地下室不僅一直在出租，還在中介網站中掛出了要出售的消息。沒過多久，一條署名為沁春家園業委會二胎的帖子出現在搜狐焦點網沁春家園業主論壇上。“沁春家園小區地下室、地下車庫、塔樓設備層屬於公攤，應該歸全體業主，如有中介倒賣地下室等，請別上當。”發帖人寫道。
　　“什麼算‘公攤’？”劉阿姨納悶了。記者調查併發現，很多2003年以前預售小區的業主，不知搜尋行銷小區哪些部位被開發商攤入了“公攤”，不知“公攤”收入應該歸誰，甚至不知應該到哪兒去查“公攤”信息。
　　小區住了多年
　　搞不清地下室是否算餐飲設備“公攤”
　　看到業委會在論壇上發的帖子，住在沁春家園已經5年的孫先生拍了下大腿，指著電腦屏幕跟老婆說：“我早覺得這地下室有問題！”
　　沁春家園的建設年代為2000年，幾棟塔樓在2003年前後相繼建成。剛搬來的時候，孫先生一直納悶，別的小區的地下室都是車庫，為什麼這個小區的地下室全是出租屋呢？孫先生特意去問鄰居，這一問，才知道大家都曾琢磨過這個事，但一想這跟自己的房子沒多大關係，也就沒有深究。
　　在孫先生住的9號樓的側面，一條搭著棚子的下坡道，是通往這棟樓地下室的入口。
　　進入9號樓的地下室，裡面只有一條不到1米寬的通道。幾盞昏黃的燈，讓屋頂盤踞的各種管道留下了深淺不一的陰影。通道兩側則是被改造成各個獨立的、面積不等的小開間。要出售的，就是這些地下室中的一套。據我愛我家負責這套房子的經紀人曹某介紹，這套房是開發商要賣的，但是產權證是“大產權”，整個地下室有一個產權證，每個單獨的房子都還沒有獨立的產權證。
　　其實，沁春家園小區地下室是不是“公攤”的討論，一直困擾著業主們。近幾年，常有業主在論壇上發帖質疑：咱們小區的地下室歸誰管？是否屬於我們的“公攤”面積？產權屬於業主嗎？
　　“小區地下室里的出租屋是由自行車庫改造而來，從一開始便是小區的公共配套設施，應該歸全體業主所有。”沁春家園業委會主任宗女士說，業主入住後就被開發商將自行車庫改造成出租屋，以前大部分居民都不知道這些地方應該是業主共有的，“從一開始入住，業主就被瞞了”。
　　在本市的各個小區中，公共區域是否為“公攤”的爭論一直存在。
　　今年5月，金隅悅和園的一位業主在網上公開向開發商發問：分攤到各戶的“公攤”為何不公示，“公攤”的具體部位在哪兒，實際測量面積多大，分攤到各家的面積是怎麼算出來的？“至少讓大家明白，我們的錢都花在哪裡了。”這位業主說。
　　“公攤”啥概念
　　多數小區業主說不清
　　“在小區里蓋違建，占的就是我們的‘公攤’面積！”在海澱區百旺茉莉園中，一位業主指著一處侵占綠地蓋出的違建說。
　　近日裡，記者在本市多個業主維權意識比較活躍的小區中展開了調查。結果顯示，很多業主對“公攤”的概念並不清楚，對於小區哪裡算“公攤”、“公攤”收益應該歸誰，誰拿走了現在的收益等問題，都是說不清、道不明。
　　遠洋沁山水的業主曾經對小區“公攤”發出過質疑：“139平方米的戶型攤32平方米，141平方米的戶型攤20多平方米，沒明白這‘公攤’是怎麼攤的？”
　　小區鄰居們搜索後才發現了“公攤”公式。即一棟樓內的共有建築面積除以本樓內的套內總面積，再乘以每套房的套內面積之後，得出每套房的“公攤”面積。“才發現‘公攤’面積有這麼多說法。”一位業主很無奈。
　　但開發商到底將哪些部位算成了“公攤”，則是更讓人找不到答案的問題。
　　早在1995年，住建部發佈《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》，就已經對公用建築面積的組成採取“列舉式”進行規定，“公用建築面積由以下兩部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室……”
　　這就意味著，能夠“公攤”的面積必須是建築面積。但這是否說明，以上這些部位都屬於公攤面積呢？
　　這一條款被住建部門一位負責人解讀為非強制性條款，即“可以公攤”。也就是說，開發商可以將地下室計算在內，算做“公攤”面積；如果開發商要自己持有，則可以不將地下室算為“公攤”面積。
　　有疑問沒處查
　　小區“公攤”成糊塗賬
　　“很多2003年以前預售的房屋都存在同樣的問題。開發商當時‘公攤’攤了哪些位置，幾乎查不清。”一名房屋登記系統中的相關負責人說。
　　2003年，本市發佈的《北京市城市房地產轉讓管理辦法》顯示，房地產開發企業在預售商品住宅之前，應當公示有資質的測繪單位出具的商品房預售面積測繪技術報告書和下列分攤情況。包括被分攤的共用部位的名稱、用途、所在位置、面積；參與分攤共用建築面積的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分攤繫數；以及不分攤的共用部位。
　　當時，在售樓處不公開這些信息，是開發企業通行的“行規”。
　　截至2011年年底的數據顯示，目前本市已經有5000多個小區，其中4000多個小區有物業管理，成立業主大會的小區占4000多個小區的28.3%。一位經常為小區業委會做法律顧問的業內人士說，目前這些小區中，只有幾個成功地查詢到了當初開發商提交的“公攤”數據。
　　“如果這個小區年代不是非常久遠，可以用業委會的名義到區縣房屋登記大廳申請查詢。”一位知情人士說，很多區縣的房屋登記大廳中都有查詢窗口，業委會可以嘗試到查詢窗口去辦理查閱開發商在領取預售許可時的登記材料。
　　對於登記大廳背後的房管系統來說，這些屬於開發商辦理手續時提交的“內部材料”，因此不會對個人開放查詢。至於業委會能否如願獲得這些“公攤”信息，“也得看區縣具體操作”。　　（原標題：數千小區沒幾家能算清“公攤”）